一、本轮地产债行情：结构性、高波动、厚收益

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年初至今，中等级央、国企地产债表现突出，其中短久期的AA+国企地产表现较好，中等期限债券的博弈情绪则更明显。

去年11 月后地产债表现与整体信用债逐步一致，但不同等级利差变化的幅度与时点存在分化与滞后，提供了博弈超额收益的机会。

对比过往地产债利差波动区间，本轮的分化更细、幅度更大，这也使得后续行业利差继续回落在节奏上的一致性可能低于以往。此外，风险事件对本轮市场的负面冲击较深远，市场脆弱性高于以往，因此在寻找高弹性标的过程中，也更建议关注较为安全的细分的板块。

二、房企融资环境结构性修复，有利于行情维护

部分房企公开发债的情况好转，包括数量、价格以及市场热度上。这也降低了市场对其现金流滚动问题的持续担忧，后续进一步可能在期限和规模上加以修复。

二级市场中，一些个券已进入流动性修复的第二个阶段，后续可能带来交易层面的热度和收益。

三、持续关注行业基本面的边际变化及预期影响

上半年地产销售波动较大，三季度是重要的观察期；供给端的房企投资整体也较谨慎，土拍市场则是热度较为集中。考虑市场对政策层面的正向影响多已Price in，这一因素对地产债行情的进一步推动可能需要观察到政策落地后续进展的实质性效果。

四、地产债交易层面的机会有望增加，关注影响个券估值波动的新关键词

随着地产债结构行情的不断推进，存量债收益率已整体下行，不过在信用债整体的行情的结构性“缺资产”之下，该板块依然具备相对的吸引力。

除此之外，部分个券流动性的持续提升也有望延续。因此，我们依然建议关注优质央、国企地产债的投资机会，包括除了配置价值之外，受益于个券流动性改善所提升的交易层面的机会。

细分板块上的投资标选择模式需要一些边际上的新变化，而后续不同央、国企个体在经营层面的差异化可能会成为下半年地产债投资市场关注的重点之一，影响央、国企地产债这一细分板块中的估值差异化演绎，带动个券价格的波动。

风险提示：宏观经济出现超预期变化，房地产的行业政策在边际上超预期；个体房企的融资或经营状况出现信用风险，对市场影响超预期